[채상욱의 대한민국 부동산 리포트] 1화. 매물이 공급은 아닐진대…

[채상욱의 대한민국 부동산 리포트] 1화. 매물이 공급은 아닐진대… 2026년 부동산 시장에서 가장 중요한 키워드를 하나 꼽자면 ‘매물’입니다. 매물이란 매도를 희망하는 매도자들이 중개소 등에 내놓은 물량들을 의미합니다. 일반적으로 매물이 증가하면 매도 압력이 높아서 가격이 하향 안정되는 상황, 매물이 감소하면 매도세보다는 매수세가 높은 것으로 사료되어 가격이 상승하는 상황으로 받아들여집니다. 다만 매물이 많든 적든 실거래가는 결국 ‘거래’를 통해서 이뤄지므로, 시장가격이나 거래의 활성화 정도는 ‘거래량’으로 파악합니다. 이런 의미에서 매물은 일종의 간접 지표 수준입니다. 2026년 5월, 부동산의 핵심 지표가 된 ‘매물’ 그런데 이러한 ‘매물’이 주택정책의 목표이거나 혹은 가장 중요한 지표가 돼버린 것이 2026년 5월의 상황입니다. 먼저 정부는 5월 12일 ‘세입자 있는 주택 전체로 토지거래허가구역 실거주 유예 확대’라는 제목의 보도자료를 발표했습니다. 어려운 내용이지만 하나씩 간략히 짚어보겠습니다. 현재 토지거래허가구역에서는 매수자가 원칙적으로 6개월 이내에 해당 주택에 전입해야 하는 조건이 있습니다. 그런데 문제가 있습니다. 집을 팔려고 내놓았더라도 종전 주택에 임대차 계약이 존재하여 임차인이 이미 거주하고 있고, 그 임차인의 잔존 임대차 기간이 6개월 이상인 경우가 적지 않았습니다. 그래서 토지거래허가구역 내에서 매수를 하더라도 매수자가 실거주하지 못하므로 주택을 구입할 수 없던 게 연초 상황이었습니다. 정부도 이와 같은 상황을 인지하여 앞서 4월 9일 제도를 일부 완화하는 정책을 발표했습니다. 다주택자들이 보유 중이고, 임대차 계약 잔존기간이 긴 주택들에 대해 무주택 매수자들이 해당 주택을 매수하더라도 실거주(6개월내)를 임대차 만기까지 유예할 수 있도록 한 것입니다. 그리고 한 달도 채 되지 않은 5월 12일에 적용 범위를 더 넓혔습니다. 기존 유예 대상인 다주택자뿐 아니라 1주택자가 보유한 주택까지 포함해 임차인이 있고 임대차 계약이 6개월을 넘어서는 물건들에 대해 실거주를 유예할 수 있도록 했습니다. 이 제도는 그래서 누가 보더라도 매도를 할 수 있는 상황을 만들기 위한 정책이라고 받아들여집니다. 그만큼 매물이 중요해졌다는 의미인데요. 서울 아파트 매물에 관심이 집중되기 시작한 것은 대통령이 X(구 트위터)를 통해 주택시장 안정화 의지를 밝히며 5월 9일 종료 예정이던 다주택자 양도세 중과 유예 조치에 관해 설명한 시점부터였습니다. 당시 주택시장은 연초부터 과열장세로 흘러가고 있었습니다. 이러한 상황에서 대통령이 포스팅을 통해 5월 9일 이후에 다주택자에 대한 양도세 중과의 시행을 예고했고, 자연스럽게 다주택자의 매도 움직임이 나타나기 시작했습니다. 양도세 중과 유예 종료가 만들어낸 변화 대통령실의 자료에 의하면, 서울 아파트 매물은 1월 23일 기준 56,219건에서 4월 27일 72,359건으로 증가했습니다. 같은 기간, 강남 3구와 용산구의 매물도 18,662건에서 26,705건으로 증가했습니다. 매물이 증가한 것을 보면 해당 기간 가격은 약세였을까요? 맞습니다. 같은 자료에서 강남 3구와 용산구에서는 주간 아파트 매매가 변동률이 2월 넷째 주부터 마이너스로 전환했고, 4월 셋째 주까지 마이너스였습니다. 즉 “매물이 증가했고, 가격이 하락했다”라는 상황으로 보기 쉽습니다. 그런데 이 매물이 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 기점으로 감소하기 시작했습니다. 서울 아파트 매물은 4월 말 기준인 72,359건 대비 5월 11일 65,682건으로 상당한 감폭을 보였으며, 특히 5월 9일 양도세 중과 유예 종료일 기준의 다음 날인 5월 10일 하루에만 1,500여 건 이상 감소했습니다. 이러한 흐름은 자연스럽게 ‘매물이 감소하고 가격이 상승하는’ 상황으로 이해될 수 있게 된 것입니다. 상황이 이렇다 보니 정부는 5월 12일, 다주택자뿐만 아니라 1주택자들에게도 기존 세입자의 임대차 기간 종료까지 실거주를 유예할 수 있도록 제도를 완화했습니다. 그러나 기대와 달리 시장에 매물이 눈에 띄게 증가하는 모습은 나타나지 않고 있습니다. 5월 15일, 정부는 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 부동산 관계장관 회의를 개최했습니다. 이 회의에서 구 부총리는 “신속한 공급이 무엇보다 중요”하다고 강조했습니다 내용에는 6,800가구 규모의 청년·신혼부부 중심 중저층 주택이 공급될 예정이었던 태릉 골프장 개발 사업의 착공 시기를 2030년에서 2029년으로 앞당긴다는 내용 등을 포함하고 있습니다. 다만, 2029년 착공하더라도 2033년 이후에 준공될 것이고 현재가 2026년임을 고려한다면, 신속한 주택공급이 현재의 임차료 불안 환경에 안정책으로 작동하기가 난망한 상태입니다. 그래서 정부는 2030년까지 수도권에 빌라, 도시형 생활주택, 오피스텔 등 비 아파트 11만 가구를 공급한다는 공급 대책을 기획하고 있는 것으로 사료됩니다. 전세가 상승, 앞으로의 매매가 향방은? 한국부동산원의 5월 2주 차 주간 가격 동향 데이터에 따르면, 서울의 매매가격 상승률과 전세가격 상승률이 모두 주간 +0.28%를 기록했습니다. 이 수치는 작년 9~10월에 10.15 대책이 나오기 전 상황, 작년 5~6월에 6.27 대책이 나오기 전 상황 정도를 제외하면, 가장 높은 수준입니다. 따라서 지금 수준의 강세는 곧 추가적인 부동산 대책이 나올 수밖에 없는 상황임을 예고하고 있습니다. 다만, 이번 강세 국면이 과거 세 차례의 강세 시기와 다른 점은 현재의 매매 시장 강세보다 ‘전세’ 시장 강세가 더 심각하다는 것입니다. 서울 아파트 주간 전세 가격 상승률이 주간 +0.28%에 이른 것은 2015년 이후에 11년 만에 처음 있는 일입니다. 과거 2013~2015년 전세 가격이 급상승했었는데, 이 시기 이후부터 매매가격의 구조적 상승세가 나타났습니다. 임차료 불안이 임차인들의 적극적 주택 매수로 이어지던 것으로 해석할 수 있습니다. 그 시기의 서울 아파트 전세가 상승률이 주간 0.3%대에 이르렀는데 현재 0.28%는 이에 근접한 수준입니다. 과거와 비교할 때, 토지거래허가제도가 시행되던 작년 9~10월경, 매매가격은 주간 0.5%에 달할 정도로 가파른 상승세를 보였지만, 이 시기 전세가 상승률은 0.1%대로 비교적 안정적이었습니다. 그래서 토지거래허가제도 시행과 함께 일정 기간 시장이 안정되는 모습을 보였습니다. 그러나 현재 상황은 다릅니다. 전세가격의 상승세가 그 어느 때보다 높다는 것이 과거 사례를 반추해 본다면 앞으로의 매매가 상승세가 쉽사리 꺾이지 않을 수 있다는 점을 예고하고 있습니다. 주택 가격과 주택 임차료의 문제는 단순히 하나의 요인으로 설명할 수 있는 현상이 아닙니다. 수요와 공급의 문제인 동시에 거시 경제와 미시 경제가 복합적으로 작용한 결과이며, 수도권과 비수도권이라는 지역적 문제까지 모두 고려해야 하는 폭넓은 주제입니다. 그래서 현상을 설명하는 단 하나의 지표가 존재하기보다는, 다양한 요인들이 서로 균형을 맞춰가면서 한국 경제의 잠재 성장률 수준에 맞춰 임차료와 매매가격이 완만하게 상승해 왔다고 보는 것이 더 적절합니다. 그러나 공급 부족이나 수요 초과와 같은 불균형이 발생하는 시기에는 이러한 균형이 흔들리게 됩니다. 이 과정에서 시장은 마찰적으로 반응하며 일정 기간 임차료와 매매가격이 급등하고, 이는 결국 국민들의 주거 불안으로 이어져 왔습니다. 이러한 현상은 한국 주택시장이 반복적으로 경험해 온 특징이기도 합니다. 다음 칼럼에서는 한국 주택시장의 장기적인 흐름과 주택정책의 역사를 정리해 보겠습니다. 이를 통해 현재 시장 상황을 보다 입체적으로 이해하고, 앞으로 발표될 주택정책들이 시장에 어떤 영향을 미칠지 미리 가늠해 볼 수 있는 시각을 짚어보고자 합니다. 참고자료 아실(아파트실거래가), 아파트 매물 추이 ↘ 대한민국 정책 브리핑, 보도자료 “토지거래허가구역 실거주 유예 확대…세입자 있는 주택 전체로” ↘ 대한민국 정책 브리핑, 보도자료 “5월 9일 ‘토지거래허가 신청분’까지 다주택자 양도세 중과 적용 배제” ↘ 한국부동산원 부동산통계정보, 전국주택가격동향조사 매매가격지수·전세가격지수 변동률 ↘ aboutAUTHOR채상욱애널리스트, 작가, 크리에이터 삼성물산 건설부문을 거쳐 하나금융투자 건설/부동산 애널리스트로 활동하며 매일경제신문에서 9년 연속 베스트 애널리스트로 선정된 부동산·거시경제 전문가. 현재 국가건축정책위원회 자문위원으로 활동 중이며, 『대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년』을 비롯한 다수의 부동산 전문 서적을 집필했다. 유튜브 채널 ‘채부심’과 ‘채국장’을 통해 부동산과 ETF 투자의 실전 인사이트를 전하고 있다.* 이 칼럼의 내용은 필진 개인의 의견이며, 교보생명 뉴스룸의 공식 입장이나 방향성과는 무관합니다. 채상욱의 대한민국 부동산 리포트 시리즈