[빠숑 김학렬의 이슈로 읽는 부동산] ⑦ 대체재편. 빌라·오피스텔·생활형숙박시설의 명과 암

[빠숑 김학렬의 이슈로 읽는 부동산] ⑦ 대체재편. 빌라·오피스텔·생활형숙박시설의 명과 암 아파트 말고는 없나요? 상담을 하다 보면 이 질문을 정말 자주 듣는다. 아파트는 너무 비싸서 못 사겠고, 빌라나 오피스텔은 어떤가요? 혹은 반대로 생활형숙박시설이 수익률이 좋다고 하던데, 믿을 만한가요? 이 질문들에는 공통된 심리가 깔려 있다. 아파트 시장에서 밀려났거나, 아파트로는 원하는 수익률이 나오지 않아서 대안을 찾는 것이다. 어떤 경우든 비(非)아파트 시장으로 눈을 돌리는 순간, 전혀 다른 세계가 펼쳐진다. 규칙이 다르고, 리스크가 다르고, 적합한 사람이 다르다. 이 글에선 빌라, 오피스텔, 생활형숙박시설 세 가지 부동산 상품에 대해 다뤄보고자 한다.각 상품의 구조적 특성과 숨겨진 리스크, 그리고 진짜로 어떤 사람에게 적합한 선택인지를 정리하고자 했다. 결론부터 미리 말하자면, 세 상품 모두 특정 조건에서 충분히 합리적인 선택이 될 수 있다. 그 조건을 모른 채 들어가면, 아파트 대체재가 아니라 아파트보다 훨씬 위험한 함정이 될 수 있다는 걸 기억하자. 빌라 – 가장 오래된 대체재 빌라란 무엇인가 법적으로 ‘빌라’라는 단어는 존재하지 않는다. 일반적으로 우리가 빌라라고 부르는 것은 연립주택(연면적 660㎡ 초과, 4층 이하)과 다세대주택(연면적 660㎡ 이하, 4층 이하)을 통칭한다. 우리가 흔히 빌라라고 부르는 건물도 법적으로는 다세대주택인 경우가 대부분이다. 빌라는 아파트와 달리 대단지 브랜드가 없고, 건설사가 아닌 소규모 건설업자나 건축주가 짓는 경우가 많다. 빌라 시장의 규모는 생각보다 크다. 서울 주택 재고의 상당 부분을 차지하며, 저소득층과 1~2인 가구의 주거 기반으로 오랫동안 중요한 역할을 해왔다. 문제는 이 시장이 아파트 시장과 너무 다른 방식으로 작동한다는 것이다. 빌라의 강점 : 진입 장벽이 낮고 실거주 여건이 나쁘지 않다 낮은 진입 가격과 쾌적한 실거주 환경빌라의 가장 큰 장점은 가격이다. 같은 서울, 같은 입지에서 아파트 대비 훨씬 낮은 가격에 비슷한 주거 공간을 마련할 수 있다. 특히 신축 빌라는 인테리어 수준이 상당히 높아져서 내부 거주 환경만 놓고 보면 오래된 아파트보다 쾌적한 경우도 적지 않다. 높은 전세 접근성전세 기준으로도 빌라는 서울 도심에서 가격 접근성이 좋다. 마포, 용산, 성동, 광진 같은 선호 지역에서는 아파트 전셋값이 이미 10억원을 넘어선 반면, 빌라 전세는 3~5억대에서 찾을 수 있는 경우가 있다. 서울에서 여전히 많은 사람이 빌라 전세를 선택하는 이유다. 재개발 투자 가능성투자 측면에서도 재개발 기대가 있는 빌라는 매력적인 자산이 될 수 있다. 재개발 구역 내 빌라를 조합원 자격으로 보유하면 비교적 낮은 진입 비용으로 아파트 분양권을 확보할 수 있는 경로가 된다. 이른바 ‘빌라 투자의 정석’이라고 불리는 접근법이다. 빌라의 단점 : 환금성 문제와 전세사기, 그리고 가격 하락의 비대칭성 낮은 환금성빌라의 치명적 약점은 환금성이다. 아파트는 같은 단지, 같은 평형이라면 호가 비교가 쉽고 거래가 비교적 빠르게 이뤄진다. 하지만 빌라는 동일한 매물이 두 채 이상인 경우가 드물고, 비교할 수 있는 거래 사례도 부족하다. 매도하려고 내놓아도 수개월, 길게는 1~2년이 걸리는 경우도 있다. 가격의 불투명성가격의 투명성이 낮다는 점도 문제다. 아파트는 실거래가 조회가 쉽고 시세 파악도 비교적 명확하다. 반면 빌라는 같은 건물 안에서도 층과 향, 인테리어 상태, 일조권 등에 따라 가격이 천차만별인데, 비교 기준이 부족해 감정 평가가 어렵다. 이러한 가격의 불투명성은 전세사기의 토양이 됐다.특히, 2022~2023년에 불거졌던 전세사기 문제는 빌라 시장의 구조적 취약성을 전국민에게 알리는 계기가 됐다. 전세가율이 매매가의 80~100%에 달하는 빌라에서 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 사례가 대규모로 발생한 것이다. 전세보증보험 가입이 되지 않는 경우도 있었고, 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 큰 피해를 입었다. 이때를 기점으로 빌라 전세 수요는 급감했고, 빌라 시장 전체가 극도로 위축됐다. 가격 하락의 비대칭성가격 하락의 비대칭성도 특징이다. 아파트는 시장이 상승하면 오르는 경우가 많지만, 빌라는 그 상승폭이 상대적으로 훨씬 작다. 반대로 시장이 하락할 때는 아파트보다 더 빠르고 크게 떨어지는 경우가 많다. 오를 때는 조금, 내릴 때는 크게. 이것이 빌라 가격 변동의 역사적 패턴이다. 빌라, 어떤 사람에게 적합한가 빌라가 합리적 선택이 되는 경우는 비교적 명확하다. ✔ 빌라, 이런 사람에게 적합하다 재개발 구역에서 조합원 자격을 확보하려는 투자자이 경우 빌라 자체의 거주 가치보다 개발 이후의 아파트 분양권 확보가 목적이기 때문에, 환금성 문제와 가격 하락 리스크를 충분히 인지하고 장기 보유 계획을 세운 사람에게 적합하다. 서울 도심 실거주를 원하지만, 자금이 부족한 세입자이 경우 반드시 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 전세가율이 80% 이하인 매물을 선택해야 한다. 집주인의 선순위 채무(근저당) 여부도 필수 확인 사항이다. 자금 여유가 있고 재개발 타임라인을 직접 분석할 수 있는 전문 투자자빌라 투자는 아파트 투자보다 훨씬 많은 공부와 현장 조사를 요구한다. 반나절 임장만으로 판단할 수 있는 시장이 아니다. ✔ 빌라, 이런 사람에게 적합하지 않다 환금성이 필요한 사람, 시장 분석 없이 저렴한 가격만 보고 접근하는 사람이라면 빌라 투자는 신중하게 다시 생각해볼 필요가 있다. 오피스텔 – 가장 많이 팔린 대체재 오피스텔이란 무엇인가 오피스텔은 업무용 건축물로 분류되지만, 내부에 취사 시설을 갖춰 주거 용도로도 사용할 수 있게 만든 복합 상품이다. 업무용과 주거용의 성격을 동시에 가진다는 점이 오피스텔의 모든 특성을 규정한다. 법적으로 주택이 아니기 때문에 취득 시 주택 수에 포함되지 않는다는 점(단, 일정 조건에서는 주택 수에 산입되는 경우도 있으므로 반드시 확인 필요)이 한때 투자자들에게 큰 매력으로 작용했다. 여기에 1~2인 가구 증가가 맞물리면서 도심 역세권 소형 오피스텔은 2010년대 내내 공급이 폭발적으로 늘었다. 오피스텔의 강점 : 도심 접근성과 임대 수요 안정성 도심 역세권 입지오피스텔의 가장 큰 강점은 입지다. 대부분 역세권 도심에 공급되기 때문에, 1~2인 직장인 임차 수요가 비교적 안정적이다. 젊은 직장인들이 출퇴근 편의를 위해 도심 오피스텔을 선택하는 수요는 구조적으로 꾸준하다. 상대적으로 높은 임대 수익률임대 수익률도 아파트보다 높은 경우가 많다. 서울 도심 소형 오피스텔의 경우 월세 기준 연 4~5%대의 임대수익률이 나오는 경우도 있다. 아파트의 2~3%대와 비교하면 현금흐름 측면에서는 오피스텔이 낫다. 관리가 비교적 편리건물 자체에 관리사무소가 있고, 세입자가 바뀌어도 동일한 구조와 인테리어를 유지하는 경우가 많아 공실이 생겨도 재임대가 비교적 빠르다. 오피스텔의 단점 : 공급 과잉, 가격 정체, 그리고 관리비의 함정 공급 과잉오피스텔의 가장 심각한 문제는 공급 과잉이다. 2010년대 중반부터 역세권 도심마다 오피스텔이 폭발적으로 공급됐다. 수요가 있는 곳에 공급이 쏟아지면 어떻게 되는가. 임대료는 정체되고, 공실률은 오르고, 매매가격은 오르지 않는다. 제한적인 시세 차익가격 상승 기대가 낮다는 것도 오피스텔 투자의 치명적 약점이다. 서울 아파트가 2~3배 오르는 동안 같은 지역 오피스텔 가격은 10년 전과 크게 다르지 않은 경우가 허다하다. 임대수익률이 4%여도, 시세 차익이 없으면 장기 보유 시 총 수익률이 주식이나 채권보다 나을 것이 없다. 관리비 부담오피스텔은 업무용 건물로 분류되기 때문에 주거용 관리비 규정이 아닌 상업용 관리비 규정을 따른다. 전기요금도 주거용이 아닌 일반용(상업용) 요금이 적용되는 경우가 많아, 면적 대비 관리비와 전기요금이 아파트보다 상당히 높게 나온다. 임차인들이 공실을 낼 때 이 문제를 종종 언급한다. 분양가 거품오피스텔은 건설사와 시행사가 모델하우스를 화려하게 꾸미고 높은 확정 수익률을 홍보하며 분양한다. “연 5% 확정 임대수익 보장” 같은 광고 문구가 붙어 있는 오피스텔을 본 적이 있을 것이다. 이 보장 수익은 일정 기간 동안만 유효하고, 그 기간이 지나면 실제 임대 시장의 냉혹한 현실을 마주하게 된다. 분양가 자체가 주변 아파트 시세를 반영하지 않고 자체적으로 설정되기 때문에, 준공 후 실거래가가 분양가를 밑도는 경우가 비일비재하다. 복잡한 세금 구조세금 구조도 불리하다. 주택 수에 포함되지 않는다는 장점이 있는 반면, 부가가치세 문제가 따라온다. 오피스텔을 분양받을 때 부가세를 환급받으려면 임대사업자 등록을 해야 하고, 이후 주거용으로 전환하면 환급받은 부가세를 일부 반환해야 하는 복잡한 구조가 있다. 세무사와 상담 없이 접근했다가 예상치 못한 세금 폭탄을 맞는 경우가 있다. 오피스텔, 어떤 사람에게 적합한가 오피스텔이 합리적 선택이 되는 경우는 제한적이다. ✔ 오피스텔, 이런 사람에게 적합하다 차익보다 현금흐름(월세 수익)이 목적인 투자자아파트 한 채 살 돈으로 도심 소형 오피스텔 두세 채를 사서 꾸준한 월세 수입을 원하는 경우다. 단, 이 경우에도 공실 리스크와 관리 비용을 감안한 실질 수익률을 반드시 계산해야 한다. 주택을 보유하고 있어 추가 주택 취득 시 세금 부담이 크고, 소형 임대용 자산이 필요한 투자자다주택자 규제가 심한 국면에서 오피스텔이 규제 회피 수단으로 활용되기도 했다. 단, 세법은 계속 바뀌므로 현행 규정을 반드시 확인해야 한다. ✔ 오피스텔, 이런 사람에게 적합하지 않다시세차익을 기대하는 사람, “오를 것 같아서” 분양 오피스텔을 청약하는 사람, 확정 수익 광고만 보고 판단하는 사람, 장기 가격 상승을 기대하며 자산 포트폴리오의 핵심으로 삼으려는 사람. 오피스텔은 현금흐름 자산이지 시세차익 자산이 아니다. 이 한 문장을 이해하면 오피스텔 투자의 절반은 이해한 것이다. 생활형숙박시설 – 가장 최근의 대체재 생활형숙박시설이란 무엇인가 생활형숙박시설(이하 생숙)은 「공중위생관리법」상 숙박업 시설로 분류된다.주택도 아니고 오피스텔도 아니다. 취사 시설과 세탁 시설을 갖추고 장기 투숙이 가능한 호텔식 서비스 레지던스를 표방한다. 에어비앤비 등을 활용한 단기 임대 운영이 가능하다는 점이 투자 매력으로 홍보됐다. 2015년 이후 생숙 공급이 급격히 늘었다. 특히 2017~2021년 부동산 규제가 강화되면서 아파트와 오피스텔에 대한 규제가 늘어나자, 규제의 사각지대였던 생숙이 대안 투자처로 주목받았다. “주택 수에 포함되지 않고, 전매 제한도 없고, 대출 규제도 덜하다”라는 광고가 쏟아졌던 것도 이 시기다. 생활형숙박시설의 강점 : 규제 사각지대와 운영 수익 가능성 주택 규제에서 상대적으로 자유로웠던 상품생숙의 장점은 주로 규제 측면에서 나온다. 주택이 아니기 때문에 취득 시 주택 수에 산입되지 않는다. (단, 이 역시 법 개정에 따라 달라질 수 있으므로 현행 규정 확인이 필수다) 아파트나 오피스텔에 비해 분양 전매 제한이 느슨했던 시기가 있었다. 단기 임대를 통한 운영 수익 가능성운영 수익 측면에서도 단기 임대를 통해 일반 장기 임대보다 높은 수익을 기대할 수 있다는 점이 홍보 포인트였다. 실제로 관광지나 업무 밀집 지역 근처에 위치한 생숙은 단기 숙박 수요를 통해 실질적인 운영 수익을 낼 수 있다. 생활형숙박시설의 단점 : 구조적 리스크의 집합체 생숙의 리스크는 한둘이 아니다. 거의 모든 측면에서 복합적인 위험을 안고 있다. 실거주 불법 문제생숙은 법적으로 숙박업 시설이기 때문에 상시 거주가 허용되지 않는다. 전입신고와 주민등록 이전이 불가능하고, 자녀 학교 배정이나 각종 행정 서비스, 의료보험 등 일상생활 전반에서 제약이 생긴다. 실제로 2015년 이후 분양된 수많은 생숙에 많은 사람이 실거주하고 있지만, 이 불법 실거주 문제가 전국 생숙 단지의 집단적 갈등으로 이어졌다. 용도 전환의 어려움정부는 불법 거주 문제를 해소하기 위해 오피스텔로 용도 전환할 수 있는 특례를 시한부로 허용했다. 그런데 이 용도 전환이 말처럼 쉽지 않다. 건물 전체 소유자의 동의가 필요하고, 주차장 기준이나 복도 너비 같은 건축 기준이 오피스텔과 다르기 때문에 기준을 충족하지 못해 전환이 막히는 경우가 많다. 용도 전환 기한을 넘긴 생숙은 불법 거주에 따른 규제 및 단속 위험에 지속적으로 노출된다. 운영 리스크단기 임대로 수익을 내려면 직접 관리하거나 위탁 운영사를 이용해야 한다. 위탁 운영사에 맡길 경우 수수료가 20~30%에 달하고, 운영사가 부실해지거나 폐업하면 수익은 물론 시설 관리에도 문제가 생길 수 있다. 실제로 운영사 부실로 피해를 본 생숙 단지가 적지 않았다. 전세 활용 불가생숙은 숙박 시설이기 때문에 일반적인 주거용 전세 계약이 불가능하다. 임차인 보호를 위한 ‘주택임대차보호법’ 적용 대상도 아니어서 투자자는 전세를 통한 레버리지 수단으로 활용하기 어렵고, 세입자는 주택과 같은 수준의 임차인 보호를 기대하기 어렵다. 분양가 거품과 시세 하락2020~2021년 생숙 가운데 “주택 규제 사각지대”라는 희소성 프리미엄이 반영되어 분양가는 상당히 높게 책정된 사례가 많았다. 그런데 이후 정부 규제가 강화되고 불법 거주 문제가 부각되면서 매매 시세가 분양가를 크게 밑도는 단지가 속출했다. 분양가 대비 20~30% 이상 하락한 사례도 있었다. 생활형숙박시설, 어떤 사람에게 적합한가 ✔ 생활형숙박시설, 이런 사람에게 적합하다 솔직히 말하면, 현재 시점에서 생숙은 일반 투자자에게 권하기가 매우 어렵다. 그나마 합리적인 경우는 두 가지다. 이미 생숙을 보유하고 있고 용도 전환을 준비 중인 사람이 경우 용도 전환 가능성과 비용을 정확하게 파악하고 로드맵을 세우는 것이 우선이다. 관광지에서 직접 숙박업을 운영할 역량이 있는 사람제주, 강원 등 관광지 인근에서 단기 숙박 운영을 직접 할 역량과 의지가 있는 사람이나 에어비앤비나 야놀자 등 플랫폼과 연계해 직접 모객하고, 청소·관리를 직접 감당하거나 신뢰할 수 있는 운영 파트너가 있는 경우에 적합하다. 다만, 이것은 부동산 투자라기보다 소규모 숙박 창업에 가깝다. ✔ 생활형숙박시설, 이런 사람에게 적합하지 않다 부동산 규제 이슈를 직접 소화할 여력이 없는 사람, 장기 시세차익을 기대하는 사람, 전입신고와 학군이 필요한 실거주 목적의 사람 등에겐 적합하지 않다. 비아파트 선택 전 체크할 다섯 가지 질문 비아파트 상품을 고려하고 있다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 스스로에게 물어봐야 할 것들이 있다. 이 자산을 급하게 팔아야 하는 상황이 올 수 있는가?환금성이 낮은 자산은 예상치 못한 상황에서 발목을 잡는다.이직, 이사, 가족 상황 변화처럼 갑작스럽게 자금이 필요해졌을 때 이 자산을 처분할 수 있는지 냉정하게 따져봐야 한다. 실제 매매 가능성과 예상 기간까지 고려하는 것이 중요하다. 이 상품의 실제 수익 구조를 직접 계산해 봤는가?분양 팸플릿의 수익률과 실제 수익률은 다를 수 있다.공실 기간, 수선비, 관리비, 세금, 대출 이자까지 모두 반영한 실질 수익률을 직접 계산해 봐야 한다. 계산을 못 하거나 안 했다면 그것은 투자가 아니다. 관련 세금과 법적 규정을 정확히 알고 있는가?오피스텔의 부가가치세, 생활형숙박시설의 용도 문제, 빌라의 재개발 조합원 자격 요건 등 이러한 것들은 전문가 수준의 이해가 필요한 영역이다. 투자 전에는 공인중개사와 세무사, 필요하다면 변호사와도 충분히 상담하는 것이 바람직하다. 이 상품이 아파트의 대체재가 아니라 아예 다른 자산군임을 이해하고 있는가?비아파트는 ‘아파트보다 저렴한 아파트’가 아니다. 각 상품은 목적도, 수익 구조도, 위험도 모두 다르다. 아파트를 살 수 없어서 대신 선택하는 것이 아니라, 자신의 투자 목적에 맞는 경우에 선택해야 한다. 최악의 시나리오를 감당할 수 있는가?다음과 같은 상황이 발생해도 버틸 수 있는지 스스로에게 물어보자.· 빌라가 재개발이 무산되는 경우 · 오피스텔 공실이 6개월 이상 지속되는 경우· 생숙 운영사가 폐업하는 경우 이런 최악의 상황에서도 버틸 수 있는가. 버틸 수 없다면 그 투자는 하지 않는 것이 맞다. 대체재는 없다, 다른 상품이 있을 뿐 사실 ‘아파트 대체재’라는 표현이 나는 조금 위험하다고 생각한다. 빌라, 오피스텔, 생숙은 아파트를 ‘대체’하는 상품이 아니다. 완전히 다른 목적과 구조를 가진 별개의 자산군이다. 이 상품들을 아파트 대신 고르는 것이 아니라, 이 상품들이 필요한 상황에서 선택하는 것이다. 재개발 기대를 하고 빌라를 사는 것, 안정적인 월세 수익을 위해 도심 소형 오피스텔을 보유하는 것, 직접 운영을 전제로 관광지의 생활형숙박시설을 활용하는 것은 각각 충분히 합리적인 선택이 될 수 있다. 전제는 같다. 목적이 명확하고, 리스크를 이해하고, 최악의 상황을 감당할 수 있어야 한다. 반대로, “아파트는 비싸서 못 사겠으니 일단 여기라도”라는 논리로 접근한다면, 그 선택은 대체재가 아니라 위험의 증폭이 될 수 있다. ※ 본 콘텐츠는 특정 상품이나 지역에 대한 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단은 개인의 재무 상황과 투자 목적을 고려해, 관련 전문가와 충분히 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다. aboutAUTHOR김학렬부동산 조사 리서치 전문가, 스마트튜브 소장‘빠쑝’ 김학렬, 스마트튜브 부동산조사연구소·경제아카테미 소장.데이터 기반 시장 분석과 강의를 통해 일반인에게 투자 인사이트를 전하는 부동산 전문가.저서와 칼럼을 통해 시장 흐름과 정책 방향을 쉽고 명확하게 전달하고 있다.* 이 칼럼의 내용은 필진 개인의 의견이며, 교보생명 뉴스룸의 공식 입장이나 방향성과는 무관합니다. 빠숑 김학렬의 이슈로 읽는 부동산 시리즈