[빠숑 김학렬의 이슈로 읽는 부동산] ③ 입지편. “새 아파트 아니면 안 사요” – 언제부터인가 생긴 이상한 집착

새 아파트가 트렌드인 시대입니다. 부동산 현장에서 실수요자들을 만나 이사 이유를 물어보면, 열에 아홉은 이렇게 대답합니다. 애가 커서요.주차가 너무 불편해서요.엘리베이터가 없어서요.난방이 너무 안 돼서요. 국토교통부 주거실태조사 결과를 봐도 마찬가지입니다. 사람들은 결혼이나 출산처럼 인생의 큰 이벤트 때문만이 아니라, 시설이나 설비가 더 좋은 집으로 가기 위해 이사를 선택합니다. 그러니 새 아파트, 혹은 새 아파트급 단지는 당연히 인기가 많을 수밖에 없습니다. 구조가 넓고, 층고도 높고, 주차도 편하고, 커뮤니티 시설까지 갖추고 있으니까요. 시세가 높은 것도 당연합니다. 문제는 여기서부터입니다. ‘새 아파트 = 무조건 정답’이라는 공식이 너무 단단히 굳어 버렸다는 점입니다. 청약은 하늘의 별 따기, 그래서 더 집착한다 이 시대 실수요자들의 로망은 분명합니다. 분양가 상한제 걸린 새 아파트를 청약으로 당첨 받아 저렴하게 입성한 뒤, 시세 차익까지 누리는 것. 모두가 알고 있는 가장 이상적인 시나리오입니다. 그래서 청약은 항상 과열입니다. 그런데, 현실은 어떨까요? 최근 서울 주요 단지를 보면, 4인 가족 만점(무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 자녀 수 모두 극대화)을 받아도 떨어지는 사례가 적지 않습니다. 가점 70점 대도 떨어지는 경쟁률, ‘평생 준비했는데도 안 되는’ 경험을 하고 나면 사람들의 마음에 이런 생각이 자리 잡습니다. 청약은 로또고, 나는 로또 운이 없다. 그럼 돈을 더 주더라도 새 아파트를 사야겠다. 여기서부터 위험한 집착이 시작됩니다. 청약이 안 되면 그다음은? 재건축·재개발·리모델링 입주권 청약이 막히면 사람들은 자연스럽게 ‘청약 이전 단계’를 찾습니다. 그게 바로 재건축·재개발·리모델링 입주권입니다. 아직 낡은 아파트이거나, 심지어는 빌라·다세대·연립일 뿐인데, ‘나중에 새 아파트 되는 티켓’이라는 이유로 프리미엄이 붙습니다. 도시 곳곳의 재건축·재개발 구역을 둘러보면, 실제 거주 여건이 결코 쾌적하다고 보기 어려운데도 매매가가 웬만한 신축 아파트를 뛰어넘는 경우가 많습니다. 이유는 단 하나입니다. 언젠가는 여기도 새 아파트가 될 것이다. 문제는 ‘언젠가’가 언제인지를 아무도 모른다는 점입니다. 사업의 속도는 조합의 운영 능력, 시공사 선정, 지자체와 중앙정부의 정책 방향, 각종 규제, 금융 환경 등 수많은 변수에 좌우됩니다. 순조롭게 진행된다면 5년 안에 입주할 수도 있지만, 10년 넘게 표류하다가 규제에 막히거나 조합 내부 갈등으로 늪에 빠질 수도 있습니다. 그럼에도 사람들은 말합니다. 그래도 새 아파트 되는 동네에 올라 타야죠.새 아파트를 확보하는 게 제일 중요하니까요. 과연 그럴까요? ‘무조건 새 아파트’라는 생각이 놓치고 있는 것들 집을 사는 이유는 단 하나, ‘우리 가족이 더 행복하게 살기 위해서’입니다. 그런데 실제 의사결정 과정에서는 가족의 삶보다 ‘상품 스펙’이 우선되는 경우가 많습니다. 학군보다 커뮤니티 시설 출퇴근 편리성보다 브랜드 동네의 성장성보다 입주 연도 물론 새 아파트는 좋습니다. 구조는 더 합리적이고, 층간소음도 덜하고, 난방·단열·주차·커뮤니티 등 모든 요소가 과거보다 발전했습니다. 새 아파트를 선호하는 것 자체는 전혀 잘못이 아닙니다. 하지만 문제는, 새 아파트라는 이유만으로 입지와 가격을 모두 희생해 버리는 선택입니다. 직장까지 1시간 반 걸리는 외곽 신축 vs. 40분 이내 출퇴근이 가능한 도심권 준신축·구축 인구가 빠지고 일자리가 줄어드는 지역의 새 아파트 vs. 일자리·교육·교통이 집중된 핵심 입지의 15~20년차 구축 당신의 삶을 더 풍요롭게 해 줄 집은 어느 쪽일까요? 답은 파라곤급 마감재에 있지 않습니다. 매일 아침과 저녁, 반복되는 삶의 동선이 답을 말해 줍니다. 부동산의 본질, 상품이 아니라 ‘위치’다 부동산을 오랫동안 공부한 사람들 사이에서 가장 유명한 문장이 있습니다. 부동산의 가치는 세 가지로 요약된다. 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지. 너무 많이 들어서 진부하게 느껴질지도 모릅니다. 하지만 지금일수록 다시 곱씹어야 하는 말입니다. 입지가 좋은 곳의 공통점 입지가 좋은 지역에는 몇 가지 공통점이 있습니다. 일자리 – 직장이 많거나, 출퇴근 접근성이 좋은 곳 교육 – 안정된 학군과 학원가를 갖춘 교육 인프라 교통 – 지하철, 환승 노선, 광역 교통망, 도로 접근성 등 뛰어난 교통 인프라 생활 인프라 – 대형 상권, 병원, 공원, 공공시설, 문화시설의 집적도 인구 구조 – 젊은층 비율, 가구 수 증가, 실제 수요의 두께가 형성된 지역 이 요소들이 지속적으로 유지·강화되는 곳이 결국 장기적으로 가격을 방어하고, 시간이 지날수록 희소성이 커져 갑니다. 새 아파트냐 구축이냐는 이 다음 문제입니다. ‘입지가 먼저, 상품은 그다음’이 맞는 순서입니다. 새 아파트가 ‘입지’를 대신할 수는 없다 종종 이런 착각에 빠지곤 합니다. 여긴 입지는 살짝 아쉽지만, 새 아파트니까 조금만 기다리면 이 동네도 좋아지겠지? 물론 개발 이슈가 실현되어 상권이 형성되고 교통망이 확충된다면 더할 나위 없이 좋을 것입니다. 하지만 ‘계획’과 ‘현실’은 다릅니다. 계획은 수십 가지지만, 실제로 완성되는 것은 일부에 불과합니다. 일정은 예상보다 5년, 길게는 10년씩 늦어지기도 합니다. 인구 구조와 재정 여건 때문에 아예 좌초되는 사업도 많습니다. 그 사이, 당신의 인생 시간은 흘러갑니다. 아이들은 성장하고, 부모님은 나이가 들고, 본인의 체력과 라이프스타일도 바뀝니다. 그래서 때로는 입지가 검증된 곳의 15년차 구축이 입지가 불투명한 곳의 0년차 새 아파트보다 우리 가족의 삶을 더 나아지게 할 수도 있습니다. 상품에 대한 불만은 ‘인테리어’로 해결할 수 있다 사람들이 구축을 꺼리는 가장 큰 이유는 명확합니다. 주방이 좁다.방이 작고 구조가 답답하다.베란다가 많아서 공간 활용이 떨어진다.화장실이 작고, 오래된 타일과 설비 사용.올드한 인테리어, 누런 몰딩, 낡은 창호 등등 즉, 대부분은 ‘상품’ 문제입니다. 그런데 냉정하게 따져 보면, 상품은 돈과 시간, 설계로 상당 부분 해결 가능한 영역입니다. 물론 인테리어 비용이 적지 않습니다. 하지만 이미 입지가 검증된 곳의 구축을 저렴하게 매수한 뒤, 여기에 인테리어 업그레이드를 더하는 전략은 외곽 새 아파트를 높은 프리미엄을 주고 사는 것보다 장기적으로 훨씬 합리적인 선택일 수 있습니다. 인테리어의 장점 ① 우리 가족에게 맞춘 집이 된다.새 아파트는 아무리 완성도가 높아도 ‘대량 생산된 상품’입니다. 반면 인테리어는 우리 가족의 생활 패턴에 맞춰 동선을 재설계하고, 공간의 쓰임을 재구성할 수 있습니다. ② 비용을 통제할 수 있다.전체 올수리부터 부분 리모델링, 핵심 공간의 선택적 부분 교체 등 예산에 맞춰 단계적으로 진행할 수 있습니다. ③ 시간에 따라 나눠서 투자할 수 있다.입주 초에는 필수 공사 위주로, 몇 년 뒤에는 추가로 업그레이드하는 방식이 가능합니다. 새 아파트 프리미엄은 한 번에 지불해야 하지만, 인테리어는 나누어서 할 수 있습니다. 반대로, 입지가 애매한 새 아파트는 아무리 인테리어를 잘해도 동네 자체가 가진 한계를 뛰어넘기 어렵습니다. 과한 레버리지와 새 아파트 집착이 가져오는 삶의 스트레스 새 아파트에 대한 집착은 대개 재무 스트레스와 함께 찾아옵니다. 이 정도는 무리해서라도 들어가야 한다.앞으로 5년만 고생하면 괜찮아진다.애들 학군 생각하면 이 동네 새 아파트가 답이다. 그래서 대출을 최대한 끌어쓰고, 여윳돈을 털어 넣고, 심지어 부모님의 노후 자금까지 보태 프리미엄이 높은 새 아파트에 진입합니다. 하지만 몇 년이 지나면, 이런 푸념이 나오곤 하죠. 매달 원리금 갚느라 숨이 턱턱 막혀요.집은 좋아졌는데, 가족끼리 여행도 못 가요.아이 학원도 예전만큼 못 보내요. 집은 분명 업그레이드됐는데, 정작 삶의 만족도는 올라가지 않는 역설에 빠지게 됩니다. 집이 우리를 위해 일해야 하는데, 어느 순간 우리가 집을 위해 일하고 있는 상황이 되어 버립니다. ‘보금자리’라는 말의 진짜 의미 우리는 집을 흔히 ‘보금자리’라고 부릅니다. 이 단어엔 여러 의미가 담겨 있습니다. 몸을 쉬게 하는 공간 가족의 이야기가 켜켜이 쌓이는 공간 불안한 세상 속에서 마음이 안정되는 공간 보금자리는 ‘전시용 쇼룸’이 아닙니다. 모델하우스처럼 완벽하게 꾸며져 있지 않아도 괜찮습니다. 중요한 건, 월급날이 두렵지 않은 집 아이에게 미안하지 않은 거리 퇴근길에 “아, 집에 가고 싶다”는 생각이 드는 동네입니다. 새 아파트냐 구축이냐의 논쟁은, 결국 이 질문으로 귀결됩니다. 우리 가족에게 정말 중요한 것은 무엇인가? 새 아파트 vs 준신축·구축, 어떻게 선택할 것인가 새 아파트를 무조건 피하자는 이야기가 아닙니다. 새 아파트를 사더라도, 이 기준만은 꼭 체크하시길 바랍니다. 1. ‘입지’ 기준 먼저 세우기 먼저 입지에 대한 기준을 명확히 해야 합니다. 출퇴근 시간 – 왕복 기준 1~2시간 이내에 가능한지 아이 교육 – 초·중·고, 학원가까지의 실제 동선을 시뮬레이션 생활 편의 – 마트·병원·공원·문화시설·카페·음식점 등 일상 동선의 밀도 장기 성장성 – 인구 구조, 일자리, 교통, 정책 변화의 흐름 이 기준을 통과하는 입지 안에서 새 아파트 준신축 (입주 5~15년) 구축 (20년 전후) 이를 나란히 놓고 비교해봐야 합니다. 2. 가격과 프리미엄의 ‘수준’ 확인하기 다음 질문을 스스로에게 던져보세요. 인근 기존 아파트 평균 대비 새 아파트(또는 입주권)의 프리미엄 비율은 어느 정도인가? 이 프리미엄이 향후 10년 동안의 차별화 요소를 설명할 만큼 합리적인가? 동일 예산으로 ‘더 좋은 입지의 준신축·구축’을 살 수 있는 곳은 없는가? 이 질문에 답하다 보면 “생각보다 입지가 좋은 준신축·구축이 합리적이네?”라는 결론에 도달하는 경우가 적지 않습니다. 3. 우리 가족의 ‘단계’ 고려하기 신혼기/아이 없음 → 직장·생활 인프라가 더 중요할 수 있음 취학 전 및 초등 자녀 → 안전한 통학 동선·초등 학군이 핵심 중·고등 자녀 → 학군·학원가·자기주도학습 공간 은퇴 전후 → 의료시설 접근성, 계단 유무, 저렴한 관리비, 커뮤니티 시설 이 단계에 따라, 겁 없이 멀리 있는 새 아파트로 가는 것보다 지금 우리에게 꼭 필요한 요소를 채워 줄 입지의 준신축·구축이 훨씬 ‘보금자리’다운 선택일 수 있습니다. 새 아파트 집착을 내려놓을 때 보이는 것들 우리는 지금, 너무 많은 정보를 접하며 살아갑니다. 커뮤니티 카페의 “입주민 인증샷” 유튜브에 등장하는 반짝이는 신축 단지 리뷰 커뮤니티 시설, 스카이라운지, 실내 골프연습장, 호텔급 로비 사진들 이 모든 것들이 ‘새 아파트가 아니면 뒤처지는 것’ 같은 불안감을 자극합니다.하지만 마음을 조금만 뒤집어 보면 이런 질문을 던질 수 있습니다. 저기까지 출퇴근 2시간을 버티며 살 가치가 있을까? 지금 대출 구조로 금리가 오르면 나는 견딜 수 있을까? 저 커뮤니티 시설을 실제로 얼마나 자주 쓸까? 이 집 때문에 포기해야 할 다른 것들은 무엇일까? 새 아파트에 대한 집착을 내려놓는 순간, 입지의 중요성, 가족의 일상, 재무 안정성이 비로소 선명하게 눈에 들어옵니다. ‘충분히 좋은 집’이라는 현실적인 목표 완벽한 집은 존재하지 않습니다. 모델하우스처럼 완벽한 집은, 대부분 타인의 시선을 위한 공간입니다. 우리가 추구해야 할 것은 “완벽한 집”이 아니라 “충분히 좋은 집”입니다. 입지는 이미 검증되었고 구조는 인테리어로 개선 가능하며 재무적으로도 무리 없는 수준의 집 그 위에 우리 가족의 스토리를 차근차근 쌓아 가는 것, 그게 진짜 ‘보금자리’입니다. 새 아파트는 수단일 뿐, 목적이 아니다 정리해 보면 이렇습니다. 사람들은 더 좋은 시설·설비를 위해 이사를 간다. 그래서 새 아파트, 청약, 입주권이 인기를 끈다. 하지만 청약은 하늘의 별이고, 입주권은 비싸고, 리스크도 크다. 그 과정에서 입지와 재무 안전성, 가족의 일상이 희생되기도 한다. 부동산의 본질은 상품이 아니라 입지다. 상품에 대한 불만은 인테리어 업그레이드로 상당 부분 보완 가능하다. 집은 ‘보금자리’이지, ‘스펙 경쟁의 결과물’이 아니다. 우리에게 필요한 것은 ‘새 아파트 집착’이 아니라, 입지가 좋은 곳에서, 재무적으로 무리 없는, 충분히 좋은 집이다. 집을 고를 때, 이렇게 한 문장을 꼭 떠올려 보셨으면 합니다. 가장 중요한 건 새 아파트가 아니라우리 가족이 편안하고 행복하게 살 수 있는 보금자리를 마련하는 일이다. 새 아파트는 그 보금자리를 위한 여러 수단 중 하나일 뿐입니다. 그 수단 하나에 집착하다가 정작 가장 중요한 입지와 삶의 기본을 놓치지 않기를 바랍니다. aboutAUTHOR김학렬부동산 조사 리서치 전문가, 스마트튜브 소장‘빠쑝’ 김학렬, 스마트튜브 부동산조사연구소·경제아카테미 소장.데이터 기반 시장 분석과 강의를 통해 일반인에게 투자 인사이트를 전하는 부동산 전문가.저서와 칼럼을 통해 시장 흐름과 정책 방향을 쉽고 명확하게 전달하고 있다.* 이 칼럼의 내용은 필진 개인의 의견이며, 교보생명 뉴스룸의 공식 입장이나 방향성과는 무관합니다. 빠숑 김학렬의 이슈로 읽는 부동산 시리즈